Encadrement des loyers en 2025 : conséquences pour les locataires et les propriétaires

L'encadrement des loyers reste un instrument central de la politique du logement en Allemagne. Face à la hausse des loyers dans de nombreuses villes allemandes, le gouvernement fédéral a décidé de prolonger le dispositif au moins jusqu'au 31 décembre 2029. L'objectif est d'empêcher les loyers excessifs lors des nouvelles locations et de renforcer encore la protection des locataires dans les régions où le marché du logement est tendu.

Mais que signifie concrètement cette prolongation ? Quelles sont les règles applicables, où l'encadrement des loyers sera-t-il actif en 2025 - et quelles sont les exceptions à prendre en compte ?

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ? Base juridique et objectif

L'encadrement des loyers a été introduit en 2015 par la loi d'amendement du droit de la location (§ 556d-g BGB). Il s'adresse aux bailleurs de logements existants dans les régions où la demande de logements est particulièrement élevée. La réglementation limite le montant des loyers lors de la relocation d'un logement.

Règle légale centrale :

• Le loyer lors d'une nouvelle location ne doit pasdépasser de plus de 10% leloyer de référencelocal.

Ce loyer de référence est généralement déterminé par l'indice local des loyers. L'objectif de cette mesure est de freiner les hausses de loyer rapides lors de la conclusion de nouveaux contrats, sans influencer les baux existants.

À quels logements s'applique l'encadrement des loyers - et lesquels ne le sont pas ?

L'encadrement des loyers ne s'applique que dans certaines régions définies par les Länder par décret juridique comme un marché du logement tendu. En outre, tous les rapports locatifs ne sont pas concernés. Il existe des exceptions légales claires, notamment :

Exceptions à l'encadrement des loyers :

• Nouvelles constructions: Les logements qui ont été utilisés et loués pour la première fois après le 1er octobre 2014 sont exclus de la réglementation.
• Modernisation complète: si au moins un tiers du coût de la nouvelle construction a été investi dans la rénovation, le frein aux loyers ne s'applique pas.
• Loyer précédent supérieur au frein: si un loyer plus élevé a déjà été payé par le locataire précédent, celui-ci peut continuer à être exigé.
• Loyer échelonné et loyer indexé: Ces baux sont soumis à des règles distinctes et ne sont que partiellement concernés.

Prolongation de l'encadrement des loyers jusqu'à fin 2029 - contexte politique

La prolongation de l'encadrement des loyers jusqu'en 2029 a été décidée en 2024 par le gouvernement fédéral. Cette décision a été justifiée par la situation toujours tendue sur le marché du logement dans de nombreuses villes allemandes.

Selon le ministère fédéral de la Justice, il existe un manque important de logements abordables dans de nombreuses villes, malgré l'offensive de nouvelles constructions. Des villes comme Berlin, Munich, Cologne, Francfort, Leipzig ou Stuttgart continuent d'enregistrer des hausses de loyers supérieures à la moyenne, notamment pour les nouvelles locations.

Dans quelles villes et quels Länder l'encadrement des loyers s'applique-t-il ?

L'encadrement des loyers ne s'applique pas à l'ensemble du pays, mais uniquement dans certaines villes et communes qui ont été désignées par décret régional comme "marché du logement tendu". Voici un aperçu à titre d'exemple :

• Rhénanie-du-Nord-Westphalie (NRW): Cologne, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aix-la-Chapelle et autres.
• Bavière: Munich, Nuremberg, Ratisbonne, Wurtzbourg, Erlangen.
• Berlin: sur l'ensemble du territoire
• Hesse:la région de Hesse: Francfort-sur-le-Main, Wiesbaden, Darmstadt
• Hambourg: toute la zone urbaine
• Bade-Wurtemberg: Stuttgart, Heidelberg, Fribourg, Tübingen, etc.
• Saxe: Leipzig, Dresde.

La durée de validité des décrets varie et est régulièrement vérifiée et adaptée. Les locataires et les bailleurs doivent s'informer directement auprès des autorités régionales compétentes ou sur les sites web officiels.

Il est donc conseillé aux bailleurs de procéder à un examen juridiquement sûr de l'encadrement des loyers et des cas d'exception avant chaque nouvelle location.

Droits des locataires - voici comment tu peux dénoncer un loyer trop élevé

Les locataires qui pensent que leur loyer ne respecte pas l'encadrement des loyers ont des droits garantis par la loi. Il est important de signaler le montant du loyer en bonne et due forme.

Procédure pour les locataires :

1. Déterminer un loyer de référence - par exemple en consultant l'indice des loyers de la ville.
2. Envoyerune réclamation écrite au bailleur (de préférence avec une justification concrète).
3. Exigerle remboursement du loyer excessif (le cas échéant avec l'aide d'un avocat).

De nombreuses villes et centres de protection des consommateurs proposent des outils en ligne pour vérifier les loyers ou des conseils gratuits.

Effets sur le marché immobilier - critiques et louanges

L'encadrement des loyers est politiquement controversé. Les critiques affirment qu'il freine les incitations à l'investissement et ralentit la construction de nouveaux logements. De nombreux bailleurs considèrent la réglementation comme bureaucratique et injuste.

Arguments des critiques :

• Atteinte à la liberté contractuelle
• Moins de rendement à la location
• Déplacement vers les marchés d'achat

Arguments des partisans :

• Baux socialement équitables
• Protection contre l'éviction des ménages à faibles revenus
• Soulagement dans les villes particulièrement chères

Dans la pratique, on constate que l'encadrement des loyers n'est pas la panacée, mais qu'il constitue un élément important de la panoplie des instruments de la politique du logement.